EXPERT M&A Górniak


KANCELARIA RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

601 26 01 46

601 43 23 55

Podstawy prawne




Akty prawne

Akty prawne Operaty szacunkowe wykonywane przez naszą Firmę sporządzane są w oparciu o obowiązujące akty prawne. Do podstawowych aktów prawnych należą:
  • » Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zmianami)
  • » Ustawa o rachunkowości z dn. 29.09.1994r. (Dz. U. Nr 121, poz. 591 z późn. zmianiami)
  • » Ustawa z dnia 7 lipca 2005 r. zmieniająca ustawę o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw
      (Dz. U. Nr 150 z 2005 r., poz. 1251)
  • » Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
      (Dz. U. z 2004 nr 207, poz. 2109)
  • » Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu
      szacunkowego (Dz. U. z 2005 r. Nr 296, poz. 1628)
  • » Ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks Cywilny, wraz z późniejszymi zmianami(Dz.U.1964 r. nr 16, poz.93), art.44-461, art.145 ustawy.
  • » Powszechne Krajowe Zasady Wyceny – Krajowe Standardy Wyceny Podstawowe (KSWP), Specjalistyczne (KSWS), tymczasowe noty interpretacyjne
      oraz noty interpretacyjne.

  • Pozostałe akty prawne, w oparciu których sporządzane są operaty szacunkowe zależą od celu oraz przedmiotu wyceny.

    Rzeczoznawca Majątkowy - kto to jest?

  • To osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997. Ma prawo szacowania nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z gruntem. Jest zobowiązany do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Jest zobowiązany wykorzystywać udostępnione dane, z zachowaniem zasady poufności. W szczególności nie może przekazywać osobom trzecim informacji uzyskanych w toku wykonywania czynności szacowania nieruchomości, chyba że przepisy ustawy lub przepisy odrębnych ustaw stanowią inaczej. Nie jest związany żądaniami zamawiającego lub osób zainteresowanych wynikiem jego pracy, jeżeli pozostawałyby one w sprzeczności z prawem lub standardami zawodowymi. Nie może dokonywać wyceny majątku własnego a także osoby bliskiej, lub innych czynności z zakresu praktyki zawodowej, nie tylko wówczas, gdy istnieje wyraźny zakaz ustawowy, lecz także wtedy gdy mogłoby to wywołać wątpliwości co do obiektywizmu rzeczoznawcy. Dotyczy to również sytuacji, gdy rzeczoznawca pozostaje w stosunku zależności osobistej, lub służbowej w odniesieniu do zamawiającego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności w zakresie szacowania nieruchomości oraz wyceny nieruchomości.
  • Metodyka wyceny - w jakim celu?

    Każda wycena sporządzona jest dla ściśle określonego celu. Określenie celu wyceny następuje poprzez wskazanie przeznaczenia dla jakiego operat szacunkowy został opracowany i w jakim wyłącznie może być wykorzystany. O celu wyceny decyduje zamawiający i wynika on z jego konkretnej potrzeby.
    W zależności od celu wyceny i rodzaju nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określa:
  • » zakres wyceny,
  • » rodzaj określonej wartości,
  • » podejście, metodę i ewentualnie technikę wyceny, co wynika z odpowiednich przepisów prawa i standardów zawodowych rzeczoznawców
      majątkowych.
  • Cel wyceny:
    poniżej wykaz najczęściej występujących w pracesie szacowania nieruchomości celów wyceny dla których sporządzany jest operat szacunkowy:
  • » sprzedaż lub zakup nieruchomości prywatnych,
  • » zabezpieczenie wierzytelności kredytodawcy:
  • » sprzedaż nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,
  • » sprzedaż nieruchomości z zasobu Agencji Nieruchomości Rolnych,
  • » sprzedaż nieruchomości przez Agencję Mienia Wojskowego,
  • » oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste,
  • » aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste,
  • » oddanie nieruchomości w trwały zarząd,
  • » aktualizacja opłaty rocznej z tytułu trwałego zarzadu,
  • » wygaśnięcie użytkowania wieczystego,
  • » wygaśnięcie trwałego zarządu - zwrot nakładów,
  • » sprzedaż nieruchomości jej użytkownikowi wieczystemu,
  • » wywłaszczenie nieruchomości,
  • » zwrot wywłaszczonej nieruchomości,
  • » opłaty adiacenskie:
  • » odszkodowanie za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi,
  • » sprzedaż lokalu na rzecz dotychczasowego najmcy,
  • » ubezpieczenie nieruchomości,
  • » ustalenie podatku od spadku lub darowizn,
  • » ustalenie podatku od czynnosci cywilnoprawnej,
  • » i inne...
  • Proces wyceny - jak to się robi?

    Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. W razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego.

    W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:
  • » określenie nieruchomości i zakresu wyceny,
  • » określenie celu wyceny,
  • » podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
  • » ustalenie daty określenia wartości nieruchomości,
  • » opis stanu nieruchomości,
  • » wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z mpzp lub z innych dokument├│w,
  • » wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
  • » analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
  • » wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.

  • Czynności w stosunku do już opracowanego operatu szacunkowego, polegają na:
  • » aktualizacji wyceny,
  • » opiniowaniu operatu szacunkowego,
  • » ocenie prawidłowości wycen.

  • Przez aktualizacją wyceny rozumie się czynności rzeczoznawcy majątkowego w stosunku do operatu szacunkowego wcześniej przez tego samego rzeczoznawcę sporządzonego, mające na celu odpowiednio:
  • » potwierdzenie, w wyniku analizy, że wartość nieruchomości określona w tym operacie jest aktualna,
  • » określenie nowej wartości nieruchomości, zaktualizowanej na datę dokonywania aktualizacji, lub odpowiednio na inną datę.

  • Przez opiniowanie operatu szacunkowego rozumie się czynności rzeczoznawcy lub rzeczoznawców majątkowych w stosunku do operatu szacunkowego sporządzonego przez innego lub innych rzeczoznawców, a mające na celu analizę formalno-prawną, oraz zajęcie stanowiska, co do:
  • » jego zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi, w tym co do kompletności opracowania,
  • » przydatności tego operatu dla celu, w jakim został on sporządzony, lub miałby być wykorzystany.

  • Pod pojęciem oceny ározumie się dokonywane przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych badanie prawidłowości wycen w razie wystąpienia istotnych rozbieżności co do wartości tej samej nieruchomości, określonej w różnych operatach szacunkowych.

    Wartość nieruchomości:

    Do określenia wartości nieruchomości upoważniony jest rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca majątkowy w wyniku wyceny:
  • » określa wartość rynkową,
  • » określa wartość odtworzeniową,
  • » ustala wartość katastralną.

  • Sposób określenia wartości nieruchomości tj., wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczona dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych.

    Oszacowanie wartości - jakie rodzaje?

    Wartość rynkowa
    Wartość rynkowa jest to najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:
  • » strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny nie kierując się szczególnymi motywami,
  • » strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
  • » strony są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na cenę,
  • » strony nie działały w sytuacji przymusowej,
  • » upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czasu potrzebnego
      do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości oraz stan rynku.

  • Wartość rynkowa nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Należy przy tym pamiętać, że w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania umowy cena nie uległa zmianie. Istotnym założeniem jest to, że ustalona wartość nieruchomości nie powinna być zwiększona przez rzeczoznawcę majątkowego o sumę odpowiadającą podatkom i opłatom, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zmuszony zapłacić w związku z jej nabyciem. Takim szczególnym podatkiem jest VAT.

    Wartość odtworzeniowa
    Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntów i wartość jego części składowych. Za wartość gruntu przyjmuje się nakłady, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą nakładom potrzebnym do ich odtworzenia lub ich zastąpienia, pomniejszonym o wartość zużycia tych części składowych. Określenie wartości odtworzeniowej wymaga:
  • » oszacowania wartości gruntu przy istniejącym użytkowaniu,
  • » oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości,
  • » określenia wartości zużycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego,
      na skutek wpływu czynników środowiskowych i innych,
  • » określenia kosztu odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających wartości zużycia.

  • Wartość katastralna
    Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Jeżeli nieruchomości reprezentatywne były przedmiotem obrotu, wartość katastralną ustala się z wykorzystaniem cen transakcyjnych tych nieruchomości. Wartości katastralne, ustalone w procesie powszechnej taksacji nieruchomości, powinny uwzględniać różnice, jakie występują między poszczególnymi nieruchomościami oraz zbliżenie do wartości rynkowej możliwe do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych dla masowej wyceny. Wartości katastralne wykorzystuje się do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a także w zakresie określonym niniejszą ustawą albo przepisami odrębnych ustaw, przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, albo przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości.