Rynek lokali mieszkalnych – Dąbrowa Górnicza styczeń 2023r

Czyżby zmiana wieloletniego trendu…?

Analiza rynku Dąbrowa Górnicza – zakresem został objęty rynek obrotu (sprzedaży) praw do lokali mieszkalnych w Dąbrowie Górniczej. Analizowany fragment rynku dotyczył rynku wtórnego i oparty został na danych pozyskanych z Bazy Silesii zarządzanej przez Stowarzyszenie Instytut Monitoringu i Analiz Rynku Nieruchomości Silesia w Katowicach (https://imars.pl). W analizie wykorzystano elementy graficzne oraz transakcje pozyskane i udostępnione przez rzeczoznawców majątkowych  za pośrednictwem systemu Pricebook (https://pricebook.pl).

            Jako uczestnicy rynku i rzeczoznawcy majątkowi podczas wycen nieruchomości dla naszych klientów zdążyliśmy się przez ostatnie kilka lat przyzwyczaić do znaczących wzrostów cen na rynku nieruchomości. Niemal każdy klient nabywając prawa do nieruchomości w tym do lokali mieszkalnych zadawał kluczowe pytanie jak długo ceny będą rosły. Niestety odpowiedź nie była jednoznaczna i prosta, gdyż nawet środowisko rzeczoznawców majątkowych podczas rozmów nie było spójne. Osobiście już pod koniec roku 2021 stałem na stanowisku, że czeka nas korekta cen lub co najmniej zdecydowane spowolnienie wzrostów. Jedno było pewne kiedyś musi przyjść ten moment tylko kiedy ? W obecnej sytuacji w zdecydowanej części ograniczenie wzrostu cen spowodowane zostało w sposób kontrolowany-sztuczny poprzez zdecydowane podwyższenie stóp procentowych Rade Polityki Pieniężnej. To ten element zaważył na zdolności kredytowej nabywców nieruchomości chcących wesprzeć się kredytem hipotecznym w bankach uniwersalnych.

Analiza rynku sprzedaży praw do lokali mieszkalnych.

            Zgodnie z analizą rynku w Dąbrowie Górniczej rynek obrotu prawami do lokali mieszkalnych zaczął rosnąć od roku 2014 przy cenie średniej na poziomie około 2600 Pln/m2 do drugiego kwartału roku 2022 gdzie cena średnia osiągnęła poziom 5370 Pln/m2. III kwartał roku 2022 zakończył się średnią na poziomie 5275 Pln/m2, a IV kwartał na poziomie 4790 Pln/m2. Należy jednak zaznaczyć, że dane z IV kwartału mogą nie być pełne, gdyż nie spłynęły w całości dane z zawartych aktów notarialnych do systemu. Średni trend wzrostu cen rok do roku od 2014 do 2022r wynosił 9,25%.

            Niemniej ostatnie dwa kwartały roku 2022 przedstawiają zdecydowany kierunek w którym podąża rynek obrotu prawami do lokali mieszkalnych są to niestety spadki cen średnich. Co więcej odnotowaliśmy spadek zawartych transakcji w relacji rok do roku o około 15%.

Najbliższa przyszłość rok 2023.

            W tym momencie zataczamy koło gdyż obecnie klienci ponownie zadają pytania co dalej, kiedy spadki się zakończą. Odpowiedź wydaje się na pozór prosta gdyż spadek zawartych transakcji i spadek cen jest podyktowany głównie przez jeden element – wzrost kosztów kredytowania zakupu. Pojawia się pytanie jak długo stopy procentowe powinny być na tak wysokim poziomie czy walka z inflacją w ten sposób nie pogrąży rynku nieruchomości w recesji na lata…? Rozmowy z lokalnymi deweloperami wskazują również stagnację w sprzedaży nowych lokali, a umowy które były podpisane często są rozwiązywane przez nabywców…

            Zakładamy w kancelarii, że rok 2023 przyniesie odpowiedź na powyższe pytania. Musimy mieć świadomość, że historycznie inwestycje w nieruchomości zawsze przenosiły wartość pieniądza w czasie lepiej niż gotówka. Niemniej lokowanie pieniędzy w nieruchomości rodzi określone problemy i ryzyka brak dostępności do gotówki od zaraz, możliwe fluktuacje popytu.

Średnie ceny sprzedaży lokali mieszkalnych na obszarze miasta Dąbrowa Górnicza dla całego roku 2022 r kształtowały się następująco:

Pozycja analizy rok 2022	Wartość akt notarialny	Wartość z uwzględnieniem trendu zmian cen w 2022r
Ilość transakcji	250	250
Data minimalna	2022-01-03	2022-01-03
Data maksymalna	2022-11-25	2022-11-25
Powierzchnia minimalna	22,15 m2	22,15 m2
Powierzchnia maksymalna	131,20 m2	131,20 m2
Cena minimalna netto	961,54 PLN	965,29 PLN
Cena średnia netto	5 079,28 PLN	5 207,78 PLN
Cena maksymalna netto	11 443,66 PLN	11 714,07 PLN

Trend zmian cen na przestrzeni od 2014 do 2022 r

Zmiany cen na przestrzeni od 2014 do 2022 r rozbicie kwartalne

Zmiany cen na przestrzeni kwartałów roku 2022

Data sporządzenia 29-01-2023r.