OPERAT SZACUNKOWY
Operat szacunkowy - wymagany prawem raport z wyceny
Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. W razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.
Opracowanie zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego.
Jak wygląda operat szacunkowy ?
W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenie:
- zakresu wyceny,
- celu wyceny,
- podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
- ustalenie daty określenia wartości nieruchomości,
- opis stanu nieruchomości,
- wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z mpzp lub z innych dokumentów,
- podanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
- analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
- wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.
Czynności w stosunku do już opracowanego operatu szacunkowego, polegają na:
- aktualizacji wyceny,
- opiniowaniu operatu szacunkowego,
- ocenie prawidłowości wycen.
Przez aktualizację wyceny rozumie się czynności rzeczoznawcy majątkowego w stosunku do operatu szacunkowego wcześniej przez tego samego rzeczoznawcę sporządzonego, mające na celu odpowiednio:
- potwierdzenie, w wyniku analizy, że wartość nieruchomości określona w tym operacie jest aktualna,
- określenie nowej wartości nieruchomości, zaktualizowanej na datę dokonywania aktualizacji, lub odpowiednio na inną datę.
Do określenia wartości nieruchomości upoważniony jest rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca majątkowy w wyniku wyceny może określić:
- wartość rynkową,
- wartość odtworzeniową,
- wartość katastralną.
Sposób określenia wartości nieruchomości tj., wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczona dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych.
Cena za operat szacunkowy (wycenę nieruchomości) uzależniony jest od lokalizacji, rodzaju nieruchomości, celu wyceny oraz stopnia skomplikowania sytuacji prawnej.
Przykładowe ceny wykonania wyceny nieruchomości w postaci operatu szacunkowego znajdują się na stronie Cennik.
Operat szacunkowy w jakim celu ?
Każda wycena sporządzona jest dla ściśle określonego celu. Określenie celu wyceny następuje poprzez wskazanie przeznaczenia dla jakiego operat szacunkowy został opracowany i w jakim wyłącznie może być wykorzystany przez klienta podczas złożenia zamówienia.
W zależności od celu wyceny i rodzaju nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określa:
- zakres wyceny,
- rodzaj określonej wartości,
- podejście, metodę i ewentualnie technikę wyceny, co wynika z odpowiednich przepisów prawa i standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych.
Przygotowujemy operaty szacunkowe w dla poniższych celów wyceny:
- sprzedaż lub zakup nieruchomości prywatnych,
- zabezpieczenie wierzytelności kredytodawcy:
- dla potrzeb banków uniwersalnych
- dla potrzeb banków hipotecznych
- dla potrzeb banków spółdzielczych
- sprzedaż nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,
- oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste,
- aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste,
- oddanie nieruchomości w trwały zarząd,
- aktualizacja opłaty rocznej z tytułu trwałego zarzadu,
- wygaśnięcie użytkowania wieczystego,
- wygaśnięcie trwałego zarządu – zwrot nakładów,
- sprzedaż nieruchomości jej użytkownikowi wieczystemu,
- wywłaszczenie nieruchomości,
- zwrot wywłaszczonej nieruchomości,
- opłaty adjacenckie:
- odszkodowanie za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi,
- sprzedaż lokalu na rzecz dotychczasowego najemcy,
- ubezpieczenie nieruchomości,
- ustalenie podatku od spadku lub darowizn,
- ustalenie podatku od czynności cywilnoprawnej,
- i inne…
Operat szacunkowy cena
Koszt operatu szacunkowego uzależniony jest od lokalizacji, rodzaju nieruchomości, celu wyceny oraz stopnia skomplikowania sytuacji prawnej.
Wskazujemy Państwu ceny operatu szacunkowego dla przykładowych nieruchomości na stronie Cennik.
Podstawy prawne w wycenie nieruchomości
Operaty szacunkowe wykonywane przez naszą firmę sporządzane są w oparciu o obowiązujące akty prawne. Podstawy prawne:
- Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 05-09-2023r ” W sprawie wyceny nieruchomości
- Ustawa o rachunkowości z dn. 29.09.1994r.
- Ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks Cywilny
- Powszechne Krajowe Zasady Wyceny – Krajowe Standardy Wyceny Podstawowe (KSWP),
- Specjalistyczne (KSWS), tymczasowe noty interpretacyjne oraz noty interpretacyjne.
Pozostałe akty prawne (podstawy prawne), w oparciu które sporządzane są operaty szacunkowe zależą od celu oraz przedmiotu wyceny.