JAK WYCENIĆ NIERUCHOMOŚĆ ?
Operat szacunkowy - raport z wyceny nieruchomości
Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. W razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.
Opracowanie zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego. Poniżej zamieszczamy podstawowe zagadnienia opisujące jak wycenić nieruchomość (proces szacowania wartości nieruchomości).
Operat szacunkowy - jak wycenić nieruchomość ?
W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenie:
- zakresu wyceny,
- celu wyceny,
- podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
- ustalenie daty określenia wartości nieruchomości,
- opis stanu nieruchomości,
- wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z mpzp lub z innych dokumentów,
- podanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
- analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
- wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.
Czynności w stosunku do już opracowanego operatu szacunkowego, polegają na:
- aktualizacji wyceny,
- opiniowaniu operatu szacunkowego,
- ocenie prawidłowości wycen.
Należy zaznaczyć, że przez aktualizację wyceny rozumie się czynności rzeczoznawcy majątkowego w stosunku do operatu szacunkowego wcześniej przez tego samego rzeczoznawcę sporządzonego, które mają na celu:
- potwierdzenie, w wyniku analizy, że wartość nieruchomości określona w tym operacie jest aktualna,
- określenie nowej wartości nieruchomości, zaktualizowanej na datę dokonywania aktualizacji, lub odpowiednio na inną datę.
Do określenia wartości nieruchomości upoważniony jest rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca majątkowy w wyniku wyceny może określić:
- wartość rynkową,
- wartość odtworzeniową,
- wartość katastralną.
Sposób określenia wartości nieruchomości tj., wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczona dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych.
Każda wycena sporządzona jest dla ściśle określonego celu. Określenie celu wyceny następuje poprzez wskazanie przeznaczenia dla jakiego operat szacunkowy został opracowany i w jakim wyłącznie może być wykorzystany przez klienta podczas złożenia zamówienia.
W zależności od celu wyceny i rodzaju nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określa:
- zakres wyceny,
- rodzaj określonej wartości,
- podejście, metodę i ewentualnie technikę wyceny, co wynika z odpowiednich przepisów prawa i standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych.
Cel wycen – przykłady
- sprzedaż lub zakup nieruchomości prywatnych,
- zabezpieczenie wierzytelności kredytodawcy:
- dla potrzeb banków uniwersalnych
- dla potrzeb banków hipotecznych
- sprzedaż nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,
- sprzedaż nieruchomości z zasobu Agencji Nieruchomości Rolnych,
- sprzedaż nieruchomości przez Agencję Mienia Wojskowego,
- oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste,
- aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste,
- oddanie nieruchomości w trwały zarząd,
- aktualizacja opłaty rocznej z tytułu trwałego zarzadu,
- wygaśnięcie użytkowania wieczystego,
- wygaśnięcie trwałego zarządu – zwrot nakładów,
- sprzedaż nieruchomości jej użytkownikowi wieczystemu,
- wywłaszczenie nieruchomości,
- zwrot wywłaszczonej nieruchomości,
- opłaty adjacenckie:
- odszkodowanie za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi,
- sprzedaż lokalu na rzecz dotychczasowego najemcy,
- ubezpieczenie nieruchomości,
- ustalenie podatku od spadku lub darowizn,
- ustalenie podatku od czynności cywilnoprawnej,
- i inne…
Wartość rynkowa
Wartość rynkowa jest to najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:
- strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny nie kierując się szczególnymi motywami,
- strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
- strony są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na cenę,
- strony nie działały w sytuacji przymusowej,
- upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czasu potrzebnego do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości oraz stan rynku.
Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Należy przy tym pamiętać, że w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania umowy cena nie uległa zmianie. Istotnym założeniem jest to, że ustalona wartość nieruchomości nie powinna być zwiększona przez rzeczoznawcę majątkowego o sumę odpowiadającą podatkom i opłatom, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zmuszony zapłacić w związku z jej nabyciem. Takim szczególnym podatkiem jest VAT.
Wartość odtworzeniowa
- oszacowania wartości gruntu przy istniejącym użytkowaniu,
- oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości,
- określenia wartości zużycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, a skutek wpływu czynników środowiskowych i innych,
- określenia kosztu odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających wartości zużycia.
Wartość katastralna
Podstawy prawne w wycenie nieruchomości
Operaty szacunkowe wykonywane przez naszą Firmę sporządzane są w oparciu o obowiązujące akty prawne wskazujące podstawy jak wycenić nieruchomość:
- Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
- Ustawa o rachunkowości z dn. 29.09.1994r.
- Ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks Cywilny
- Powszechne Krajowe Zasady Wyceny – Krajowe Standardy Wyceny Podstawowe (KSWP),
- Specjalistyczne (KSWS), tymczasowe noty interpretacyjne oraz noty interpretacyjne.
Pozostałe akty prawne (podstawy prawne), w oparciu które sporządzane są operaty szacunkowe zależą od celu oraz przedmiotu wyceny.